En Madrid se discute mucho del precio del alquiler y poco de quién cobra de verdad. Los datos de la Agencia de Vivienda Social (AVS) —el organismo de la Comunidad que guarda las fianzas— pintan un mercado menos romántico de lo que venden los eslóganes: un puñado de grandes arrendadores concentra la mayor parte del dinero que los inquilinos dejan en depósito.
A diciembre de 2025, la AVS gestionaba 488.515 fianzas. De ese universo, 2.490 depositantes en régimen especial concertado —el 0,5%— acumulaban el 82% del dinero total: 632,4 millones de los 771,5 millones que hay en la caja. No es un tuit de campaña. Son respuestas parlamentarias del Ejecutivo madrileño a Más Madrid, publicadas y desglosadas este viernes.
Concertados: el atajo de quien alquila a lo grande
El régimen general es el de toda la vida: particular con particular, fianza a fianza. El régimen especial concertado es otra película. Permite a arrendadores con cinco o más contratos y una suma de fianzas de al menos 6.000 euros ingresar los depósitos de golpe, por lotes mensuales o trimestrales. Empresas, fondos e incluso algunas administraciones con cartera gruesa. Menos papeles. Más escala.
Y la escala crece. En 2020 había 2.274 propietarios concertados con 542,7 millones depositados. En 2025, 2.490 con 632,4 millones: un 16,5% más de dinero en cinco años. Mientras, las fianzas de particulares no acompañan el boom: de 142,6 millones en 2020 a 139 en 2025. Baja el colchón de los de siempre; sube el de los que operan como industria.
Ojo con el matiz, porque importa: la AVS no publica cuántos pisos hay detrás de cada naturaleza de arrendador. No se puede traducir el 82% del dinero en “el 82% de los contratos” ni en un censo exacto de viviendas de fondo buitre. Lo que sí se puede decir, sin trampas, es que el dinero de las fianzas —el peaje de entrada al alquiler— está cada vez más concentrado en el circuito de grandes tenedores.
Tres pagas para entrar y menos ojos mirando
La patronal Amadei sitúa el alquiler medio en la región en torno a 1.550 euros al mes. Con fianza de una mensualidad y garantías adicionales, el inquilino puede tener que soltar hasta el equivalente a tres meses solo para firmar. En un piso de ese precio, hablamos de cerca de 4.650 euros antes de deshacer la maleta. Ese dinero debería acabar depositado en la AVS en 30 días hábiles. Si no, recargo del 2%. Y, en teoría, la administración lo usa para vivienda pública y rehabilitación de zonas frágiles.
En la práctica, el control se afloja. Las inspecciones de la agencia cayeron de 874 en 2023 a 550 en 2024 y 426 en 2025. No depositar la fianza no convierte el contrato en ilegal por arte de magia: es una infracción administrativa. Pero sin inspección, la norma es papel mojado. Cualquier inquilino puede pedir a la AVS que compruebe si su casero ha hecho el depósito; si no, arranca un expediente. Hace falta que el sistema mire. Y mira menos.
Actualizar multas no es gobernar el mercado
El Gobierno de Ayuso prepara una reforma de la ley de 1997 sobre inspección y sanciones de fianzas. Propone subir el tope de las infracciones leves de 6.000 a 12.000 euros; las graves se quedan en torno a 90.151 euros. La propia AVS admite que, con el nuevo techo leve, las multas de los últimos cinco años habrían subido apenas un 4,35%. O sea: más techo teórico, poco cambio real sobre lo ya sancionado.
Más Madrid, por boca de Eduardo Gutiérrez, registra alegaciones y avisa del truco de la lectura única: actualizar sanciones 29 años después sin abrir de verdad el debate sobre fondos, alquiler turístico y por habitaciones. Tienen un punto. Si el dato grueso es la concentración del dinero de las fianzas en grandes operadores, la respuesta no puede ser solo un Excel de multas. Hace falta saber quién concentra, cuántas viviendas mueve y qué reglas de juego se aplican cuando el casero ya no es el vecino del tercero, sino un vehículo con cartera.
Madrid no tiene un problema de “mal rollo ideológico” con el alquiler. Tiene un problema de poder de mercado medible en la caja pública de las fianzas. Mientras el 0,5% mueve el 82% del dinero depositado y las inspecciones bajan, pedir al inquilino que “negocie” es cinismo con recibo. La política de vivienda empieza por mirar esos números sin maquillaje: quién guarda el colchón, quién alquila a escala y quién se queda fuera con tres pagas en la mano y ninguna llave.